20.10.2016

Ocena możliwych skutków prawnych wejścia w życie projektu ustawy z dnia 11 sierpnia 2016 r. o przekształceniu współużytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe we współwłasność gruntów

Marcin Wierzbicki

20/10/2016 –

OPINIA PRAWNA

Przedmiotem niniejszej opinii jest ocena możliwych skutków prawnych wejścia w życie ustawy o przekształceniu współużytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe we współwłasność gruntów.

Podstawa prawna

Projekt ustawy z dnia 11 sierpnia 2016 r. o przekształceniu współużytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe we współwłasność gruntów

Stan faktyczny

Ministerstwo Infrastruktury i Budownictwa przygotowało projekt ustawy o przekształceniu współużytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe we współwłasność gruntów; numer projektu z wykazu prac legislacyjnych UD75. Przeprowadzone zostały dotychczas uzgodnienia międzyresortowe, a aktualnie projekt ustawy skierowany został do konsultacji publicznych.

Projekt ustawy pomimo ewidentnych korzyści dla właścicieli lokali wyodrębnionych w budynkach zrealizowanych na prawie użytkowania wieczystego gruntu, niesie poważne ryzyka dla rozpoczętych inwestycji mieszkaniowych realizowanych w ramach prawa użytkowania wieczystego.

Analiza prawna

Zgodnie z przedstawionym projektem ustawy, od nowego roku wszystkie udziały w użytkowaniu wieczystym gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe, które są związane z prawem odrębnej własności lokalu, przekształcą się automatycznie we udział we współwłasności tych gruntów.

„Art. 1. 1. Z dniem 1 stycznia 2017 r. współużytkowania wieczyste gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe związane z prawem odrębnej własności lokalu albo z udziałem we własności budynku przekształcają się we współwłasność tych gruntów”.

Ustawa zdefiniowała pojęcie gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe. Za takie grunty uważane będą tereny oddane w użytkowanie wieczyste, dla których w dniu 31 grudnia 2016 r. obowiązywać będzie 1% stawka opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego. Ustawodawca odwołał się tutaj do przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Art. 1. 2. Za grunty zabudowane na cele mieszkaniowe uznaje się grunty, na których położone są budynki z ustanowioną odrębną własnością co najmniej jednego lokalu mieszkalnego i w odniesieniu do których w dniu 31 grudnia 2016 r. obowiązywała stawka opłaty rocznej określona w art. 72 ust. 3 pkt 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2015 r. poz. 1774, z późn. zm.)” 

Grunty, dla których obowiązuje 1% stawka opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, są zasadniczo gruntami oddanymi na cele mieszkaniowe.

Trwające inwestycje.

Przeanalizować należy teraz wpływ projektu ustawy na rozpoczęte inwestycje mieszkaniowe, w których do końca grudnia 2016 r nie dojdzie jeszcze do wyodrębnienia ani jednego lokalu mieszkalnego. W tym zakresie należy rozróżnić inwestycje realizowane w ramach prawa użytkowania wieczystego gruntu oddanego na cele mieszkaniowe (ad 1), od inwestycji realizowanych w ramach prawa użytkowania wieczystego oddanego na inne cele (ad 2).

Należy mieć na uwadze, iż znaczna część inwestycji o charakterze mieszkaniowym realizowana jest w ramach prawa użytkowania wieczystego, którego cel nie został precyzyjnie ustalony przez organy administracji. Często jako cel użytkowania wieczystego wpisywano niejednoznaczne stwierdzenia jak np. „zgodnie z przeznaczeniem nieruchomości”. Na takich nieruchomościach trwa obecnie realizacja wielu inwestycji mieszkaniowych.

Ad 1

Jeżeli przed końcem roku nie zostanie ustanowiona odrębna własność ani jednego lokalu w budynku realizowanym w ramach prawa użytkowania wieczystego gruntu oddanego na cele mieszkaniowe, inwestor nie napotka poważniejszych problemów, ponieważ przekształcenie użytkowania wieczystego we własność nastąpi wtedy z dniem wpisu własności dla pierwszego wyodrębnionego lokalu w budynku.

„Art. 20. 1. Jeżeli przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste na cele budownictwa mieszkaniowego nie ustanowiono odrębnej własności co najmniej jednego lokalu mieszkalnego, współużytkowanie wieczyste gruntu, powstałe w wyniku wyodrębnienia pierwszego lokalu mieszkalnego, przekształca się we współwłasność gruntu z dniem wpisu do księgi wieczystej odrębnej własności pierwszego lokalu mieszkalnego, stosownie do art. 7 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali”.

Ad 2

Problem pojawi się w sytuacji realizacji inwestycji w ramach prawa użytkowania wieczystego oddanego na inne cele (nie mieszkaniowe), jeżeli w dniu 31 grudnia 2016 r. nie zostanie jeszcze wyodrębniony w budynku żaden lokal.

Projekt ustawy przewiduje bowiem, iż od dnia 1 stycznia 2017 r. nie będzie można ustanowić odrębnej własności lokalu z udziałem w prawie użytkowania wieczystego gruntu w odniesieniu do nieruchomości przeznaczonych lub wykorzystywanych na cele mieszkaniowe.

„Art. 17. Od dnia 1 stycznia 2017 r. nie ustanawia się odrębnej własności lokalu z udziałem w prawie użytkowania wieczystego gruntu w odniesieniu do nieruchomości przeznaczonych lub wykorzystywanych na cele mieszkaniowe”. 

Inwestor w takim wypadku straci możliwość ustanowienia odrębnej własności lokalu w budynku, ponieważ nieruchomość będzie wykorzystywana na cele mieszkaniowe.

W takiej sytuacji wydaje się najrozsądniejszym zmiana przeznaczenia prawa użytkowania wieczystego. Należy jednak zwrócić uwagę na inny przepis projektu ustawy, który nowelizuje ustawę o gospodarce nieruchomościami, dodając zapis mówiący, że nie oddaje się w użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowych na cele budownictwa mieszkaniowego wielorodzinnego.

„Art. 10. W ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami wprowadza się następujące zmiany:

1) w art. 13 po ust. 1a dodaje się ust. 1b w brzmieniu:

„1b. Nie oddaje się w użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowych na cele budownictwa mieszkaniowego wielorodzinnego.”

Nasuwa się więc wniosek, że od nowego roku zmiana przeznaczenia użytkowania wieczystego na cele budownictwa mieszkaniowego wielorodzinnego w ogóle może nie być dopuszczalna. Przepis dotyczy przede wszystkim nowych praw użytkowania wieczystego, ale jego zakres zastosowania może okazać się szerszy i rozciągnąć się również na zmiany przeznaczenia istniejących praw użytkowania wieczystego. Będzie to zależało jednak od interpretacji nowych przepisów.

Wnioski

Reasumując, jeżeli w dniu 31 grudnia 2016 r. inwestor będzie realizował inwestycję mieszkaniową w ramach prawa użytkowania wieczystego, którego cel nie będzie celem mieszkaniowym, to od 1 stycznia 2017 r. nie będzie mógł ustanowić w ramach takiej inwestycji odrębnej własności lokali.

Celem ustanowienia odrębnej własności lokali inwestor będzie miał dwie możliwości:

a) wnioskowanie o zmianę celu użytkowania wieczystego na cel budownictwa mieszkaniowego, co w świetle projektu ustawy może okazać się niemożliwe, ponieważ od nowego roku niedopuszczalne będzie oddawanie w użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowych na cele budownictwa mieszkaniowego wielorodzinnego,

b) nabycie nieruchomość od właściciela (Skarbu Państwa, gminy), co będzie miało zasadniczy wpływ na rentowność realizowanej inwestycji mieszkaniowej.

Kontakt

Konieczny, Wierzbicki
Kancelaria Radców Prawnych sp.p.
Warszawa

ul. Piękna 15 lok. 34

+48 12 3957161

kancelaria@kwkr.pl

    Strona jest chroniona przez Google reCAPTCHA v3. Więcej informacji o Google reCAPTCHA znajduje się w polityce prywatności i warunkach świadczenia usług.

    Administratorem Twoich danych osobowych jest Konieczny, Wierzbicki Kancelaria Radców Prawnych Sp. p. z siedzibą w Krakowie, ul. Kącik 4, 30-549 Kraków.
    NIP: 9452181482 REGON: 123240424
    Przetwarzamy Twoje dane wyłącznie w celu udzielenia odpowiedzi na wiadomość przesłaną przez formularz kontaktowy i dalszej komunikacji (co stanowi nasz prawnie uzasadniony interes) – przez czas nie dłuższy niż konieczny do udzielenia Ci odpowiedzi, a potem przez okres przedawnienia ewentualnych roszczeń. Masz prawo do żądania dostępu do swoich danych osobowych, ich kopii, sprostowania, usunięcia lub ograniczenia przetwarzania, a także prawo wniesienia sprzeciwu wobec przetwarzania oraz wniesienia skargi do organu nadzorczego. Więcej szczegółów znajdziesz w naszej Polityce Prywatności.
    mackrell Autoryzowany Doradca New Connect Invest in Poland british polish chamber of commerce Laureat Rankingu Kancelarii Prawniczych Rzeczpospolitej 2018 CATALYST Autoryzowany Doradca Irish polish chamber of commerce restrukturyzacja.pl