24.08.2017

Komentarz do zmian ustawy o gospodarce nieruchomościami

Marcin Wierzbicki

23/08/2017 –

W dniu 20 lipca 2017 roku Sejm Rzeczypospolitej Polskiej przyjął projekt ustawy o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz niektórych innych ustaw, który wprowadza szereg zmian w dotychczasowej regulacji. Obok szeregu nowych zapisów dotyczących ponownego częściowego uregulowania zawodów pośrednika i zarządcy nieruchomościami, odwracających w części zmiany wprowadzone w ramach tzw. deregulacji, a także zapisów zmieniających zasady wykonywania zawodu przez rzeczoznawców majątkowych, ustawa wprowadza kilka istotnych zmian w zakresie wnoszenia i aktualizowania opłat z tytułu użytkowania wieczystego, a także obliczania i dochodzenia zapłaty przez organy gminy opłat adiacenckich, z tytuł wzrostu wartości nieruchomości w wyniku ich podziału. Zmiany te w znacznym zakresie dotknąć mogą przedsiębiorców.

W zakresie wnoszenia i aktualizowania opłat z tytułu użytkowania wieczystego, szczególną uwagę należy zwrócić na dodany w nowelizacji art. 71 ust. 7 u.g.n., zgodnie z którym w wypadku przeniesienia prawa użytkowania wieczystego na nową osobę, opłatę roczną pobiera się w całości od osoby będącej użytkownikiem wieczystym w dniu 1 stycznia roku, za który wnoszona jest opłata. Dotychczas powyższe zagadnienie nie było uregulowane wprost w ustawie i wywoływało kontrowersje w orzecznictwie, jednakże w ostatnich latach linia orzecznicza Sądu Najwyższego wyrażała pogląd, iż użytkownik wieczysty jest zobowiązany do zapłaty opłaty rocznej jedynie za ten okres roku, w czasie którego pozostawał użytkownikiem wieczystym nieruchomości. Ewentualna opłata wniesiona za cały rok powinna zaś podlegać zwrotowi na rzecz byłego już użytkownika wieczystego nieruchomości, w części odpowiadającej części roku, w której nie pozostawał on już użytkownikiem wieczystym danej nieruchomości (por. wyrok SN z dnia 12 lutego 2014 r., sygn. akt IV CSK 284/2013, wyrok SN z dnia 25 listopada 2010 r., sygn. akt I CSK 692/09). Wprowadzona przez ustawodawcę zmiana ustawy o gospodarce nieruchomościami oznacza więc rewolucje w tym zakresie, i przerzucenie na użytkownika wieczystego nieruchomości w dniu 1 stycznia, obowiązku pokrycia opłaty rocznej za cały rok, bez względu na ewentualne późniejsze zbycie tego prawa na rzecz osoby trzeciej. Dla organów administracji zmiana oznacza ułatwienie, ponieważ zdejmuje ona z organów obowiązek zwrotu części opłaty rocznej byłym użytkownikom wieczystym i konieczność ewentualnej windykacji tej opłaty z nowego użytkownika wieczystego. Dla użytkowników wieczystych oznacza ona jednak konieczność wprowadzenia odpowiednich zapisów w umowie sprzedaży lub uwzględnienie wniesionej opłaty w cenie nieruchomości, zaś ewentualne przeoczenie w tym zakresie, niekorzystnie odbije się na interesie zbywającego użytkownika wieczystego.

Wprowadzona zmiana budzi poważne wątpliwości środowisk prawniczych, z uwagi na przerzucenie na użytkowników wieczystych całego ciężaru wzajemnego rozliczenia opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego między sobą, z wykorzystaniem sądów powszechnych w razie postania sporu. Rozwiązanie takie jest wysoce niedoskonałe i idące wbrew dotychczasowym poglądom kształtowanym przez wyroki Sądu Najwyższego.

Natomiast w zakresie obliczania i dochodzenia zapłaty przez organy gminy opłat adiacenckich, należy zwrócić uwagę na nowa treść art. 98a ust. 1 u.g.n. oraz nowo dodany art. 98a ust. 1b u.g.n. Znowelizowana treść art. 98a ust. 1 u.g.n. wydłuża organom administracji termin na ustalenie opłaty adiacenckiej. Dotychczas, organ administracji musiał wydać decyzje ustalająca wysokość opłaty adiacenckiej w terminie 3 lat od dnia w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna lub orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Natomiast po nowelizacji, organ administracyjny w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna lub orzeczenie o podziale stało się prawomocne musi jedynie wszcząć postępowanie w sprawie ustalenia tej opłaty. Ustawodawca uzasadnił wprowadzoną zmianę problemami wynikającymi z dotychczasowego orzecznictwa sądów, które uniemożliwiało naliczanie opłat adiacenckich w wypadku uchylenia decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej, po upływie 3 letniego okresu od dnia od dnia w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna lub orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Jednakże rzeczywistym skutkiem wprowadzenia nowej regulacji będzie ryzyko powstania wieloletniego stanu niepewności po stronie właścicieli nieruchomości, co do faktu naliczenia tej opłaty i jej ewentualnej wysokości. Nowa regulacja stwarza także pokusę dla organów administracyjnych wszczynania postępowań w sprawie ustalenia opłaty tuż przed upływem terminu i następnie dalsze wieloletnie prowadzenie postepowania, z uwagi na zanik obecnej mobilizującej dla organu administracyjnego funkcji art. 98a ust. u.g.n. Także nowa metoda określania wartości nieruchomości powstałych po podziale, określona w art. 98a ust. 1b budzi kontrowersje. Zgodnie z nowym brzmieniem tego przepisu, za wartość nieruchomości przyjmuje się jako sumę wartości działek możliwych do samodzielnego zagospodarowania wchodzących w skład nieruchomości podlegającej podziałowi. W środowisku rzeczoznawców majątkowych wskazuje się, iż taka metodologia wyceny nieruchomości nie jest powszechnie uznana za prawidłową, a wartość nieruchomości oszacowana na podstawie tych przepisów nie będzie odpowiadać jej rzeczywistej wartości.

Nowo uchwalona ustawa została podpisana przez Prezydenta 1 sierpnia 2017 roku. Ustawa co do zasady wchodzi w życie w dniu 1 września 2017 roku, jednakże omówione powyżej zmiany wejdą w życie w terminie 14 dni od opublikowania podpisanej ustawy w Dzienniku Ustaw, tj. w dniu 23 sierpnia 2017 roku.

Kontakt

Konieczny, Wierzbicki
Kancelaria Radców Prawnych sp.p.
Warszawa

ul. Piękna 15 lok. 34

+48 12 3957161

kancelaria@kwkr.pl

    Strona jest chroniona przez Google reCAPTCHA v3. Więcej informacji o Google reCAPTCHA znajduje się w polityce prywatności i warunkach świadczenia usług.

    Administratorem Twoich danych osobowych jest Konieczny, Wierzbicki Kancelaria Radców Prawnych Sp. p. z siedzibą w Krakowie, ul. Kącik 4, 30-549 Kraków.
    NIP: 9452181482 REGON: 123240424
    Przetwarzamy Twoje dane wyłącznie w celu udzielenia odpowiedzi na wiadomość przesłaną przez formularz kontaktowy i dalszej komunikacji (co stanowi nasz prawnie uzasadniony interes) – przez czas nie dłuższy niż konieczny do udzielenia Ci odpowiedzi, a potem przez okres przedawnienia ewentualnych roszczeń. Masz prawo do żądania dostępu do swoich danych osobowych, ich kopii, sprostowania, usunięcia lub ograniczenia przetwarzania, a także prawo wniesienia sprzeciwu wobec przetwarzania oraz wniesienia skargi do organu nadzorczego. Więcej szczegółów znajdziesz w naszej Polityce Prywatności.
    mackrell Autoryzowany Doradca New Connect Invest in Poland british polish chamber of commerce Laureat Rankingu Kancelarii Prawniczych Rzeczpospolitej 2018 CATALYST Autoryzowany Doradca Irish polish chamber of commerce restrukturyzacja.pl