Ocena możliwych skutków prawnych wejścia w życie projektu ustawy z dnia 11 sierpnia 2016 r. o przekształceniu współużytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe we współwłasność gruntów

20/10/2016 –

OPINIA PRAWNA

Przedmiotem niniejszej opinii jest ocena możliwych skutków prawnych wejścia w życie ustawy o przekształceniu współużytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe we współwłasność gruntów.

Podstawa prawna

Projekt ustawy z dnia 11 sierpnia 2016 r. o przekształceniu współużytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe we współwłasność gruntów

Stan faktyczny

Ministerstwo Infrastruktury i Budownictwa przygotowało projekt ustawy o przekształceniu współużytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe we współwłasność gruntów; numer projektu z wykazu prac legislacyjnych UD75. Przeprowadzone zostały dotychczas uzgodnienia międzyresortowe, a aktualnie projekt ustawy skierowany został do konsultacji publicznych.

Projekt ustawy pomimo ewidentnych korzyści dla właścicieli lokali wyodrębnionych w budynkach zrealizowanych na prawie użytkowania wieczystego gruntu, niesie poważne ryzyka dla rozpoczętych inwestycji mieszkaniowych realizowanych w ramach prawa użytkowania wieczystego.

Analiza prawna

Zgodnie z przedstawionym projektem ustawy, od nowego roku wszystkie udziały w użytkowaniu wieczystym gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe, które są związane z prawem odrębnej własności lokalu, przekształcą się automatycznie we udział we współwłasności tych gruntów.

„Art. 1. 1. Z dniem 1 stycznia 2017 r. współużytkowania wieczyste gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe związane z prawem odrębnej własności lokalu albo z udziałem we własności budynku przekształcają się we współwłasność tych gruntów”.

Ustawa zdefiniowała pojęcie gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe. Za takie grunty uważane będą tereny oddane w użytkowanie wieczyste, dla których w dniu 31 grudnia 2016 r. obowiązywać będzie 1% stawka opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego. Ustawodawca odwołał się tutaj do przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Art. 1. 2. Za grunty zabudowane na cele mieszkaniowe uznaje się grunty, na których położone są budynki z ustanowioną odrębną własnością co najmniej jednego lokalu mieszkalnego i w odniesieniu do których w dniu 31 grudnia 2016 r. obowiązywała stawka opłaty rocznej określona w art. 72 ust. 3 pkt 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2015 r. poz. 1774, z późn. zm.)” 

Grunty, dla których obowiązuje 1% stawka opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, są zasadniczo gruntami oddanymi na cele mieszkaniowe.

Trwające inwestycje.

Przeanalizować należy teraz wpływ projektu ustawy na rozpoczęte inwestycje mieszkaniowe, w których do końca grudnia 2016 r nie dojdzie jeszcze do wyodrębnienia ani jednego lokalu mieszkalnego. W tym zakresie należy rozróżnić inwestycje realizowane w ramach prawa użytkowania wieczystego gruntu oddanego na cele mieszkaniowe (ad 1), od inwestycji realizowanych w ramach prawa użytkowania wieczystego oddanego na inne cele (ad 2).

Należy mieć na uwadze, iż znaczna część inwestycji o charakterze mieszkaniowym realizowana jest w ramach prawa użytkowania wieczystego, którego cel nie został precyzyjnie ustalony przez organy administracji. Często jako cel użytkowania wieczystego wpisywano niejednoznaczne stwierdzenia jak np. „zgodnie z przeznaczeniem nieruchomości”. Na takich nieruchomościach trwa obecnie realizacja wielu inwestycji mieszkaniowych.

Ad 1

Jeżeli przed końcem roku nie zostanie ustanowiona odrębna własność ani jednego lokalu w budynku realizowanym w ramach prawa użytkowania wieczystego gruntu oddanego na cele mieszkaniowe, inwestor nie napotka poważniejszych problemów, ponieważ przekształcenie użytkowania wieczystego we własność nastąpi wtedy z dniem wpisu własności dla pierwszego wyodrębnionego lokalu w budynku.

„Art. 20. 1. Jeżeli przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste na cele budownictwa mieszkaniowego nie ustanowiono odrębnej własności co najmniej jednego lokalu mieszkalnego, współużytkowanie wieczyste gruntu, powstałe w wyniku wyodrębnienia pierwszego lokalu mieszkalnego, przekształca się we współwłasność gruntu z dniem wpisu do księgi wieczystej odrębnej własności pierwszego lokalu mieszkalnego, stosownie do art. 7 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali”.

Ad 2

Problem pojawi się w sytuacji realizacji inwestycji w ramach prawa użytkowania wieczystego oddanego na inne cele (nie mieszkaniowe), jeżeli w dniu 31 grudnia 2016 r. nie zostanie jeszcze wyodrębniony w budynku żaden lokal.

Projekt ustawy przewiduje bowiem, iż od dnia 1 stycznia 2017 r. nie będzie można ustanowić odrębnej własności lokalu z udziałem w prawie użytkowania wieczystego gruntu w odniesieniu do nieruchomości przeznaczonych lub wykorzystywanych na cele mieszkaniowe.

„Art. 17. Od dnia 1 stycznia 2017 r. nie ustanawia się odrębnej własności lokalu z udziałem w prawie użytkowania wieczystego gruntu w odniesieniu do nieruchomości przeznaczonych lub wykorzystywanych na cele mieszkaniowe”. 

Inwestor w takim wypadku straci możliwość ustanowienia odrębnej własności lokalu w budynku, ponieważ nieruchomość będzie wykorzystywana na cele mieszkaniowe.

W takiej sytuacji wydaje się najrozsądniejszym zmiana przeznaczenia prawa użytkowania wieczystego. Należy jednak zwrócić uwagę na inny przepis projektu ustawy, który nowelizuje ustawę o gospodarce nieruchomościami, dodając zapis mówiący, że nie oddaje się w użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowych na cele budownictwa mieszkaniowego wielorodzinnego.

„Art. 10. W ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami wprowadza się następujące zmiany:

1) w art. 13 po ust. 1a dodaje się ust. 1b w brzmieniu:

„1b. Nie oddaje się w użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowych na cele budownictwa mieszkaniowego wielorodzinnego.”

Nasuwa się więc wniosek, że od nowego roku zmiana przeznaczenia użytkowania wieczystego na cele budownictwa mieszkaniowego wielorodzinnego w ogóle może nie być dopuszczalna. Przepis dotyczy przede wszystkim nowych praw użytkowania wieczystego, ale jego zakres zastosowania może okazać się szerszy i rozciągnąć się również na zmiany przeznaczenia istniejących praw użytkowania wieczystego. Będzie to zależało jednak od interpretacji nowych przepisów.

Wnioski

Reasumując, jeżeli w dniu 31 grudnia 2016 r. inwestor będzie realizował inwestycję mieszkaniową w ramach prawa użytkowania wieczystego, którego cel nie będzie celem mieszkaniowym, to od 1 stycznia 2017 r. nie będzie mógł ustanowić w ramach takiej inwestycji odrębnej własności lokali.

Celem ustanowienia odrębnej własności lokali inwestor będzie miał dwie możliwości:

a) wnioskowanie o zmianę celu użytkowania wieczystego na cel budownictwa mieszkaniowego, co w świetle projektu ustawy może okazać się niemożliwe, ponieważ od nowego roku niedopuszczalne będzie oddawanie w użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowych na cele budownictwa mieszkaniowego wielorodzinnego,

b) nabycie nieruchomość od właściciela (Skarbu Państwa, gminy), co będzie miało zasadniczy wpływ na rentowność realizowanej inwestycji mieszkaniowej.