W czasie rosnącej inflacji i spadku wartości pieniądza coraz popularniejsze staje się lokowanie oszczędności w mieszkania na wynajem. Niejednokrotnie wynajmujący posiadają kilka nieruchomości, osiągając z najmu wysokie przychody. Kiedy jest to tylko czerpanie korzyści z majątku (opodatkowane ryczałtem 8 lub 12%), a kiedy spełnia już definicję działalności gospodarczej, opodatkowanej według mniej korzystnych zasad ogólnych? Odpowiedź na to pytanie przynosi Uchwała 7 sędziów NSA z 24 maja 2021 (sygn. akt: II FPS 1/21), w której stwierdzono, że:
- Przychody z najmu są traktowane jako przychody z działalności gospodarczej dopiero wówczas, gdy przedmiot najmu zostanie wprowadzony do majątku związanego z wykonywaniem działalności gospodarczej. O tym z kolei każdorazowo decyduje sam podatnik.
- Ze swej natury, pożytek cywilny jakim jest czynsz najmu jest związany przede wszystkim z posiadaniem określonego majątku, a nie aktywnością w ramach działalności gospodarczej. Zdaniem NSA, błędne byłoby przyjęcie, że takie bierne uzyskiwanie pożytków stanowi prowadzenie działalności gospodarczej, nawet jeśli – podobnie jak działalność gospodarcza – wymaga pewnego stopnia zorganizowania.
- Jeżeli podatnik nie podejmuje czynności zmierzających do wyraźnego wyodrębnienia przedsiębiorstwa (nie buduje struktury organizacyjnej, nie wypracowuje strategii działalności), to nie można uznać, że składniki majątkowe są związane z działalnością gospodarczą. Nie może być za taką uznane lokowanie nadwyżek środków na zakup nieruchomości, a następnie wynajmowanie ich.
- Z samej wielkości osiąganego przychodu czy liczby wynajmowanych nieruchomości nie da się wyprowadzić wniosku, że jest to działalność gospodarcza. W Uchwale zwrócono uwagę, że obowiązują dwie stawki ryczałtowe najmu (8 i 12%), uzależnione od wysokości uzyskiwanych z tego tytułu przychodów. Oznacza to, że sam ustawodawca przewidział osiąganie wysokich przychodów z najmu, poza działalnością gospodarczą.
Podsumowując, z Uchwały wynika, że to sam podatnik decyduje o tym, czy najem stanowi działalność gospodarczą.
Uchwała została wydana w związku z pytaniem skierowanym przez Rzecznika Małych i Średnich Przedsiębiorców. Przedstawione w niej stanowisko, odzwierciedlające kształtującą się od dłuższego czasu linię orzeczniczą, powinno powstrzymać organy podatkowe przed próbami automatycznego kwalifikowania najmu na większą skalę jako działalności gospodarczej.
Artykuł został przygotowany we współpracy z Fundacją Prawo dla technologii