Zapewnienie nieruchomości dostępu do drogi publicznej przez nieruchomości sąsiednie – Case Study

12/10/2013 –

Jeden z naszych Klientów zamierza zrealizować inwestycję deweloperską. W tym celu wystąpił do właściwych organów o wydanie pozwolenia na budowę. W trakcie postępowania o pozwolenie na budowę, właściwy organ administracji publicznej  zwrócił się do Klienta o wskazanie na jakiej podstawie posiada on dostęp do drogi publicznej lub w jaki sposób planowana inwestycja zostanie podłączona do drogi publicznej. Klient posiada jedynie pisemne oświadczenie właściciela nieruchomości sąsiedniej – drogi prywatnej, przez którą nieruchomość Klienta ma dostęp do drogi publicznej, o zgodzie na przejazd przez ww. drogę prywatną. Organ administracji publicznej zażądał ustanowienia służebności przez przedmiotową drogę prywatną, pod rygorem oddalenia wniosku o wydanie pozwolenia na budowę.

Pytania:

  1. Czy do uzyskania pozwolenia na budowę inwestor powinien posiadać dostęp do drogi publicznej poprzez ustanowioną służebność, czy wystarczająca jest zgodna właściciela działki sąsiadującej na korzystanie z jego drogi prywatnej, udzielona w zwykłej formie pisemnej?
  2. Czy działania podejmowane w tej sprawie przez organ administracji publicznej są prawidłowe?
  3. Czy Klientowi przysługuje roszczenie o ustanowienie drogi koniecznej?

Podstawa prawna:

  1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 1964 r., Nr 16, poz. 93, dalej jako „KC”),
  2. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (tj. Dz. U. z 2010 r., Nr 243, poz. 1623, dalej jako „Prawo budowlane”),
  3. Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tj. Dz. U. z 2012 r., poz. 647, dalej jako „Ustawa o zagospodarowaniu przestrzennym”),
  4. Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. z 2002 r., Nr 75, poz. 690, dalej jako „Rozporządzenie Ministra Infrastruktury”),
  5. Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego siedziba w Łodzi z dnia 24 kwietnia 2009 r. II SA/Łd 933/08.

Stan prawny:

AD 1. Kwestie wymogów prawnych stawianych nieruchomościom, które są przedmiotem inwestycji budowalnych regulują: Prawo budowlane, Ustawa o zagospodarowaniu przestrzennym, Rozporządzenie Ministra Infrastruktury. W niniejszym temacie wypowiedział się również Wojewódzki Sąd Administracyjny (sygn. akt: II SA/Łd 933/08).

Zgodnie z art. 34 Prawa budowlanego, projekt budowlany powinien zawierać stosownie do potrzeb, oświadczenie właściwego zarządy drogi o możliwości połączenia działki z drogą publiczną zgodnie z przepisami o drogach publicznych. Z tego wynika, iż obowiązkiem Klienta jest uzyskanie przez niego dokumentu, który potwierdzi możliwość dostępu do drogi publicznej przez nieruchomość, na której ma powstać inwestycja. Podobnie stwierdza Rozporządzenie Ministra Infrastruktury, wskazując w § 14. 1. że do działek budowlanych oraz do budynków i urządzeń z nimi związanych należy zapewnić dojście i dojazd umożliwiający dostęp do drogi publicznej (…).

Zagadnienie dostępu do drogi publicznej precyzuje Ustawa o zagospodarowaniu przestrzennym. Definicję zawiera art. 2 pkt 14 wskazanej ustawy. Dostęp do drogi publicznej należy rozumieć jako bezpośredni dostęp do tej drogi albo dostęp do niej przez drogę wewnętrzną lub przez ustanowienie odpowiedniej służebności drogowej.

Uściślenia wymaga pojęcie drogi wewnętrznej. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi (sygn. akt: II SA/Łd 933/08) wskazał, że drogą wewnętrzną jest droga wyznaczona przez nieruchomości będące również własnością Klienta, lub pozostające pod jego zarządem.

Z uwagi na powyższe, niewątpliwym jest, że Klient nie posiada bezpośredniego dostępu do drogi publicznej, a także dostępu do takiej drogi przez drogę wewnętrzną. Zauważyć należy, że udzielenie przez właścicieli działki sąsiadującej zgody na korzystanie z ich nieruchomości w zwykłej formie pisemnej nie jest wystarczające do wykazania dostępu nieruchomości Klienta do drogi publicznej. Droga prywatna sąsiadów nie spełnia wymogów drogi wewnętrznej, stąd też konieczne jest ustanowienie odpowiedniej służebności. Na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 9 Prawa budowlanego zostało ustalone, że obiekt budowlany należy projektować i budować w sposób zapewniający poszanowanie występujących w obszarze oddziaływania obiektu, uzasadnionych interesów osób trzecich, w tym zapewnienie dostępu do drogi publicznej. Z tego wynika, że pozostałe podmioty posiadające prawa do obiektów budowlanych występujących w obszarze oddziaływania ich obiektu są zobowiązane do zapewnienia dostępu do drogi publicznej.

AD 2. Z uwagi na przepisy przedstawione powyżej, organ administracji publicznej jest uprawniony do podejmowania wskazanych w stanie faktycznym działań, mających na celu wykazanie przez Klienta dostępu przedmiotowej nieruchomości do drogi publicznej lub sposobu jej podłączenia do drogi publicznej.

AD 3. Zgodnie z art. 145 KC roszczenie o ustanowienie drogi koniecznej przysługuje jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich. W takiej sytuacji, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogi koniecznej. Z uwagi na tak brzmiącą hipotezę przepisu, należy stwierdzić, iż sytuacja faktyczna Klienta uprawnia go do żądania ustanowienia na rzecz jego nieruchomości służebności drogi koniecznej.

Wnioski:

Podsumowując, Klient jako podmiot ubiegający się o pozwolenie na budowę ma obowiązek wykazania posiadania przedmiotowej nieruchomości dostępu do drogi publicznej. Dostęp do drogi publicznej jest zapewniony w sytuacji, gdy nieruchomość ma bezpośredni dostęp do drogi publicznej, dostęp do niej przez drogę wewnętrzną lub przez ustanowienie służebności drogowej. Nieruchomość Klienta z uwagi na brak bezpośredniego dostępu do drogi publicznej oraz brak drogi wewnętrznej prowadzącej do drogi publicznej wymaga ustanowienia odpowiedniej służebności.

Kancelaria wystąpiła na drogę postępowania sądowego z wnioskiem o ustanowienie dla nieruchomości Klienta służebności drogowej, pozwalającej włączyć nieruchomość do drogi publicznej.