Komentarz do zmian ustawy o gospodarce nieruchomościami

23/08/2017 –

W dniu 20 lipca 2017 roku Sejm Rzeczypospolitej Polskiej przyjął projekt ustawy o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz niektórych innych ustaw, który wprowadza szereg zmian w dotychczasowej regulacji. Obok szeregu nowych zapisów dotyczących ponownego częściowego uregulowania zawodów pośrednika i zarządcy nieruchomościami, odwracających w części zmiany wprowadzone w ramach tzw. deregulacji, a także zapisów zmieniających zasady wykonywania zawodu przez rzeczoznawców majątkowych, ustawa wprowadza kilka istotnych zmian w zakresie wnoszenia i aktualizowania opłat z tytułu użytkowania wieczystego, a także obliczania i dochodzenia zapłaty przez organy gminy opłat adiacenckich, z tytuł wzrostu wartości nieruchomości w wyniku ich podziału. Zmiany te w znacznym zakresie dotknąć mogą przedsiębiorców.

W zakresie wnoszenia i aktualizowania opłat z tytułu użytkowania wieczystego, szczególną uwagę należy zwrócić na dodany w nowelizacji art. 71 ust. 7 u.g.n., zgodnie z którym w wypadku przeniesienia prawa użytkowania wieczystego na nową osobę, opłatę roczną pobiera się w całości od osoby będącej użytkownikiem wieczystym w dniu 1 stycznia roku, za który wnoszona jest opłata. Dotychczas powyższe zagadnienie nie było uregulowane wprost w ustawie i wywoływało kontrowersje w orzecznictwie, jednakże w ostatnich latach linia orzecznicza Sądu Najwyższego wyrażała pogląd, iż użytkownik wieczysty jest zobowiązany do zapłaty opłaty rocznej jedynie za ten okres roku, w czasie którego pozostawał użytkownikiem wieczystym nieruchomości. Ewentualna opłata wniesiona za cały rok powinna zaś podlegać zwrotowi na rzecz byłego już użytkownika wieczystego nieruchomości, w części odpowiadającej części roku, w której nie pozostawał on już użytkownikiem wieczystym danej nieruchomości (por. wyrok SN z dnia 12 lutego 2014 r., sygn. akt IV CSK 284/2013, wyrok SN z dnia 25 listopada 2010 r., sygn. akt I CSK 692/09). Wprowadzona przez ustawodawcę zmiana ustawy o gospodarce nieruchomościami oznacza więc rewolucje w tym zakresie, i przerzucenie na użytkownika wieczystego nieruchomości w dniu 1 stycznia, obowiązku pokrycia opłaty rocznej za cały rok, bez względu na ewentualne późniejsze zbycie tego prawa na rzecz osoby trzeciej. Dla organów administracji zmiana oznacza ułatwienie, ponieważ zdejmuje ona z organów obowiązek zwrotu części opłaty rocznej byłym użytkownikom wieczystym i konieczność ewentualnej windykacji tej opłaty z nowego użytkownika wieczystego. Dla użytkowników wieczystych oznacza ona jednak konieczność wprowadzenia odpowiednich zapisów w umowie sprzedaży lub uwzględnienie wniesionej opłaty w cenie nieruchomości, zaś ewentualne przeoczenie w tym zakresie, niekorzystnie odbije się na interesie zbywającego użytkownika wieczystego.

Wprowadzona zmiana budzi poważne wątpliwości środowisk prawniczych, z uwagi na przerzucenie na użytkowników wieczystych całego ciężaru wzajemnego rozliczenia opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego między sobą, z wykorzystaniem sądów powszechnych w razie postania sporu. Rozwiązanie takie jest wysoce niedoskonałe i idące wbrew dotychczasowym poglądom kształtowanym przez wyroki Sądu Najwyższego.

Natomiast w zakresie obliczania i dochodzenia zapłaty przez organy gminy opłat adiacenckich, należy zwrócić uwagę na nowa treść art. 98a ust. 1 u.g.n. oraz nowo dodany art. 98a ust. 1b u.g.n. Znowelizowana treść art. 98a ust. 1 u.g.n. wydłuża organom administracji termin na ustalenie opłaty adiacenckiej. Dotychczas, organ administracji musiał wydać decyzje ustalająca wysokość opłaty adiacenckiej w terminie 3 lat od dnia w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna lub orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Natomiast po nowelizacji, organ administracyjny w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna lub orzeczenie o podziale stało się prawomocne musi jedynie wszcząć postępowanie w sprawie ustalenia tej opłaty. Ustawodawca uzasadnił wprowadzoną zmianę problemami wynikającymi z dotychczasowego orzecznictwa sądów, które uniemożliwiało naliczanie opłat adiacenckich w wypadku uchylenia decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej, po upływie 3 letniego okresu od dnia od dnia w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna lub orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Jednakże rzeczywistym skutkiem wprowadzenia nowej regulacji będzie ryzyko powstania wieloletniego stanu niepewności po stronie właścicieli nieruchomości, co do faktu naliczenia tej opłaty i jej ewentualnej wysokości. Nowa regulacja stwarza także pokusę dla organów administracyjnych wszczynania postępowań w sprawie ustalenia opłaty tuż przed upływem terminu i następnie dalsze wieloletnie prowadzenie postepowania, z uwagi na zanik obecnej mobilizującej dla organu administracyjnego funkcji art. 98a ust. u.g.n. Także nowa metoda określania wartości nieruchomości powstałych po podziale, określona w art. 98a ust. 1b budzi kontrowersje. Zgodnie z nowym brzmieniem tego przepisu, za wartość nieruchomości przyjmuje się jako sumę wartości działek możliwych do samodzielnego zagospodarowania wchodzących w skład nieruchomości podlegającej podziałowi. W środowisku rzeczoznawców majątkowych wskazuje się, iż taka metodologia wyceny nieruchomości nie jest powszechnie uznana za prawidłową, a wartość nieruchomości oszacowana na podstawie tych przepisów nie będzie odpowiadać jej rzeczywistej wartości.

Nowo uchwalona ustawa została podpisana przez Prezydenta 1 sierpnia 2017 roku. Ustawa co do zasady wchodzi w życie w dniu 1 września 2017 roku, jednakże omówione powyżej zmiany wejdą w życie w terminie 14 dni od opublikowania podpisanej ustawy w Dzienniku Ustaw, tj. w dniu 23 sierpnia 2017 roku.