Grunt to wciąż kłopot dla samorządowców

Dziennik Gazeta Prawna, 21/08/2017 –

Przyjęty przez Sejm Rzeczypospolitej Polskiej w dniu 20 lipca 2017 roku projekt ustawy o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz niektórych innych ustaw wprowadził szereg zmian w dotychczasowej regulacji, dla samorządowców istotne mogą się okazać zmiany w zakresie pobierania opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego.

W tym zakresie, szczególną uwagę należy zwrócić na dodany w nowelizacji art. 71 ust. 7 u.g.n., zgodnie z którym w wypadku przeniesienia prawa użytkowania wieczystego na nową osobę, opłatę roczną pobiera się w całości od osoby będącej użytkownikiem wieczystym w dniu 1 stycznia roku, za który wnoszona jest opłata. Dotychczas powyższe zagadnienie nie było uregulowane wprost w ustawie i wywoływało kontrowersje w orzecznictwie, jednakże w ostatnich latach linia orzecznicza Sądu Najwyższego wyrażała pogląd, iż użytkownik wieczysty jest zobowiązany do zapłaty opłaty rocznej jedynie za ten okres roku, w czasie którego pozostawał użytkownikiem wieczystym nieruchomości. Ewentualna opłata wniesiona za cały rok powinna zaś podlegać zwrotowi na rzecz byłego już użytkownika wieczystego nieruchomości, w części odpowiadającej części roku w której nie pozostawał on już użytkownikiem wieczystym danej nieruchomości (por. wyrok SN z dnia 12 lutego 2014 r., sygn. akt IV CSK 284/2013, wyrok SN z dnia 25 listopada 2010 r., sygn. akt I CSK 692/09). Wprowadzona przez ustawodawcę zmiana ustawy o gospodarce nieruchomościami oznacza więc rewolucję w tym zakresie i przerzucenie na użytkownika wieczystego nieruchomości w dniu 1 stycznia, obowiązku pokrycia opłaty rocznej za cały rok, bez względu na ewentualne późniejsze zbycie tego prawa na rzecz osoby trzeciej. Dla organów administracji zmiana oznacza ułatwienie, ponieważ zdejmuje ona z organów obowiązek zwrotu części opłaty rocznej byłym użytkownikom wieczystym i konieczność ewentualnej windykacji tej opłaty z nowego użytkownika wieczystego. Dla użytkowników wieczystych oznacza ona jednak konieczność wprowadzenia odpowiednich zapisów w umowie sprzedaży lub uwzględnienie wniesionej opłaty w cenie nieruchomości, zaś ewentualne przeoczenie w tym zakresie niekorzystnie odbije się na interesie zbywającego użytkownika wieczystego.

Wprowadzona zmiana budzi poważne wątpliwości środowisk prawniczych, z uwagi na przerzucenie na użytkowników wieczystych całego ciężaru wzajemnego rozliczenia opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego między sobą, z wykorzystaniem sądów powszechnych w razie postania sporu. Rozwiązanie takie jest wysoce niedoskonałe i idące wbrew dotychczasowym poglądom kształtowanym przez wyroku Sądu Najwyższego. Daleko lepszym rozwiązaniem dla obywateli byłoby wprowadzenie do ustawy o gospodarce nieruchomościami rozwiązań gwarantujących rozliczenie bądź zwrot opłaty rocznej za niewykorzystaną cześć roku, przed organem administracyjnym.