Deweloperzy grają z samorządami na zwłokę

Dziennik Gazeta Prawna 09/05/2017 –

Przedsiębiorcy wydłużają spory w sprawach o zmianę sposobu użytkowania wieczystego nieruchomości. Liczą, że po wejściu w życie nowej ustawy postępowania będą umorzone i unikną podwyższenia opłat.

Od kilku miesięcy w Ministerstwie Infrastruktury i Budownictwa trwają prace nad projektem ustawy o przekształceniu udziałów w użytkowaniu wieczystym gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w udziały we własności gruntów. Przypomnijmy: w chwili wejścia w życie ustawy prawo użytkowania wieczystego do gruntu zabudowanego na cele mieszkaniowe automatycznie ma się przekształcić we własność. Dotyczyć ma to tych budynków, w których mieszkania stanową co najmniej połowę wszystkich lokali. Ustawa objąć ma również właścicieli lokali o przeznaczeniu innym niż mieszkalne, które znajdą się w tych budynkach.

Na wejście w życie tych przepisów oraz ich ostateczny kształt czekają więc nie tylko mieszkańcy, ale i duża grupa przedsiębiorców, w tym deweloperzy realizujący na takich gruntach inwestycje o przeważającej funkcji mieszkalnej.

Jednak ze szczególną niecierpliwością na wejście w życie nowych przepisów wyczekują ci deweloperzy, którzy weszli w spór z gminami co do zgodności sposobu korzystania z nieruchomości z jej przeznaczeniem i w konsekwencji są zagrożeni wszczęciem postępowania o rozwiązanie umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste albo są już w trakcie sporu sądowego. Trzeba tutaj dodać, że zwykle ze zmianą sposobu użytkowania wiąże się podwyższenie wysokości opłaty z tytułu użytkowania wieczystego. Dla tej grupy deweloperów szczególne znaczenie ma brzmienie przepisów przejściowych: art. 17 projektu ustawy przewiduje, że z chwilą jej wejścia w życie zostaną umorzone postępowania o rozwiązanie użytkowania wieczystego. A jeśli tak – to jak nożem uciął, upadną wszelkie roszczenia gmin co do wyższych opłat oraz związane z rozwiązaniem umowy. Teraz zatem przedsiębiorcy liczą na to, że im szybciej wejdą w życie nowe przepisy – tym szybciej pozbędą się kłopotu.

Skąd te spory

W wielu przypadkach gra idzie o znaczne pieniądze. Rzecz w tym, że wysokość opłat z tytułu użytkowania wieczystego gruntów kształtowana jest przez wartość nieruchomości oraz stawkę zależną od sposobu korzystania z gruntu. Zmiana sposobu korzystania z gruntu może zatem pociągać za sobą zmianę stawki procentowej tej opłaty.

Właściciel nieruchomości, w stosunku do której nastąpiła trwała zmiana sposobu korzystania, wystąpić może do użytkownika wieczystego z propozycją zaktualizowania opłaty poprzez zmianę stawki. Gminy chętnie z tego prawa korzystają.

Na marginesie warto dodać, że w wielu miastach Polski oprócz zmiany stawki opłaty za użytkowanie wieczyste podejmowano nawet próby wprowadzenia dodatkowej opłaty za zmianę umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste, wynoszącej kilka, kilkanaście, a w skrajnych przypadkach, jak w Krakowie, nawet 25 proc. wartości nieruchomości. Akty regulujące taką opłatę budzą sprzeciw użytkowników wieczystych. Dyskusyjna też wydaje się ich zgodność z prawem. W przedmiocie tej opłaty kilkukrotnie wypowiadały się sądy administracyjne, stwierdzając nieważność uchwał lub zarządzeń ją wprowadzających (por. wyroki Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie: z 28 grudnia 2010 r., sygn. akt I SA/Wa 1563/10, oraz z 1 lipca 2014 r., sygn. akt I SA/Wa 1234/14).

Samorządowy szantaż

Wobec kontrowersji co do możliwości odgórnego nałożenia dodatkowej opłaty za zmianę sposobu użytkowania gruntu zauważalną praktyką stało się podejmowanie prób uzyskania takiej opłaty w drodze indywidualnych negocjacji, mających na celu zmianę umowy o użytkowanie wieczyste. Argumentem, który wykorzystywany jest przez właściciela gruntu w rozmowach z użytkownikiem wieczystym, który nie akceptuje dodatkowej opłaty, jest możliwość wystąpienia do sądu cywilnego o rozwiązanie umowy o użytkowanie wieczyste w sytuacji dalszego sprzeciwu. Podstawą dla takiego postępowania jest art. 240 kodeksu cywilnego, zgodnie z którym umowa o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste może ulec rozwiązaniu, jeżeli użytkownik wieczysty korzysta z gruntu w sposób oczywiście sprzeczny z jego przeznaczeniem.

Sporne kwestie

Ryzyko wydania rozstrzygnięcia niekorzystnego dla użytkownika wieczystego jest trudne do oceny, gdyż w wielu przypadkach określenie, jaki był cel oddania nieruchomości w użytkowanie wieczyste, nie jest proste. Wątpliwości na tym tle pojawiają się w szczególności, gdy oddanie w użytkowanie wieczyste nie następowało w drodze umowy, lecz na innej podstawie, np. w drodze decyzji. Nie w każdym bowiem okresie przepisy wymagały, by w decyzjach skutkujących powstaniem użytkowania wieczystego określano cel tego użytkowania. Często również cel ten wskazywano bardzo nieprecyzyjnie, np. poprzez odesłanie do postanowień planu miejscowego (nie uszczegóławiając chociażby, czy chodzi o plan z daty oddania powstania prawa, czy plan aktualny, pozostawiając do tego nieuregulowaną sytuację, gdy obowiązującego planu miejscowego w ogóle nie ma) albo nakazując użytkowanie gruntu „zgodnie z jego przeznaczeniem”. W efekcie sporów przybywa.

W doktrynie zarysowała się też rozbieżność, czy gmina może rozwiązać umowę, stosując art. 240 kodeksu cywilnego (na taki spór wskazuje chociażby dr Katarzyna Górska [w:] E. Gniewek, P. Machnikowski „Kodeks cywilny. Komentarz”, wyd. 7, Warszawa 2016). Powszechnie przyjmuje się natomiast, że rozwiązanie stosunku użytkowania wieczystego na podstawie art. 240 kodeksu cywilnego może mieć miejsce nie tylko, gdy do jego ustanowienia doszło w drodze umowy, lecz także w następstwie chociażby decyzji administracyjnej.

Dziś wiele gmin dwoi się i troi, by doprowadzić do finalizacji podstępowań w sprawie podwyższenia opłat jeszcze przed wejściem nowych przepisów. A użytkownicy wieczyści – nie mogąc się doczekać ustawy – nastawiają się na maksymalne przeciąganie takich sporów.

Prace nad projektem są obecnie na ukończeniu: ma on zostać niebawem ponownie opublikowany w kształcie uwzględniającym etap opiniowania. Jako prawdopodobna data wejścia w życie regulacji pojawia się 1 lipca 2017 r. Jednak ostatnio sama Rada Legislacyjna przy Prezesie Rady Ministrów sugerowała, by przyjąć datę jeszcze późniejszą, np. 1 stycznia 2018 r. Na przesunięcie terminu naciskają też samorządy.

Problem w tym, że wejście w życie ustawy już raz zostało odsunięte w czasie, nie można wykluczyć powtórzenia się tej sytuacji.

Szukanie sposobów

Przedsiębiorcy podejmują się więc różnych sposobów, by przedłużać toczące się postępowania przed sądem. I nie są bez szans.

Jednym z takich sposobów jest zwiększanie liczby stron tego postępowania np. poprzez zbycie w jego toku części udziałów i dalsze komplikowanie tym samym jego przebiegu. Zgodnie bowiem ze stanowiskiem Sądu Najwyższego w sprawie o rozwiązanie umowy użytkowania wieczystego postępowanie musi się toczyć przeciwko wszystkim, a nie tylko niektórym współużytkownikom wieczystym (tak wyrok SN z 4 stycznia 2012 r., sygn. akt III CSK 140/11). Oznacza to, że sąd może prowadzić postępowanie tylko wtedy, gdy w sprawie występują wszyscy współużytkownicy, a także uwzględniać zmiany w tym zakresie.

Ważne

Umowa o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste może ulec rozwiązaniu, jeżeli użytkownik korzysta z gruntu w sposób oczywiście sprzeczny z jego przeznaczeniem.